Steuern bei Ferienwohnungen in Italien: Cedolare Secca, IRPEF & Airbnb einfach erklärt (2026)

Wer eine Ferienwohnung in Italien kaufen und vermieten möchte, kommt an einem Thema nicht vorbei:

Wie hoch sind die Steuern in Italien auf Mieteinnahmen?

In diesem Guide erfährst du:

• wie die Cedolare Secca (21 % / 26 %) funktioniert

• wann die IRPEF sinnvoll ist

• warum Airbnb automatisch Steuern einbehält

• und ab wann du in Italien als Unternehmer giltst

Cedolare Secca in Italien: Die wichtigste Steuer für Vermieter

Die sogenannte Cedolare Secca ist das zentrale Steuermodell für private Vermieter in Italien.

Sie ist besonders beliebt, weil sie:

• einfach

• transparent

• und oft günstiger als die normale Besteuerung ist

Steuersatz Cedolare Secca

Für kurzfristige Vermietung (bis 30 Tage) gilt:

• 21 % für die erste Wohnung

• 26 % ab der zweiten Wohnung

Wichtig:

Die erste Immobilie bleibt immer bei 21 %.

Vorteile der Cedolare Secca

• Keine Progression

• Keine zusätzlichen Regional- oder Kommunalsteuern

• Einfache Abwicklung, nicht alle Belege müssen archiviert werden etc.

• Ideal für Einsteiger

• Geringer Aufwand = kann man selbst machen/ weniger Kosten für Steuerberater

Grundsätzlich ist die Cedolare Secca die richtige und einfachste Wahl.

IRPEF Italien: Wann lohnt sich die normale Besteuerung?

Alternativ können Sie ihre Einnahmen über die IRPEF (Einkommensteuer in Italien) versteuern.

Aktuelle Steuersätze

• 23 % bis 28.000 €

• 35 % bis 50.000 €

• 43 % über 50.000 €

Vorteile der IRPEF

Im Gegensatz zur Cedolare Secca kannst du hier Kosten absetzen:

• Renovierungen

• Möbel & Ausstattung

• Verwaltungskosten

• Kreditzinsen

Es ähnelt dem Steuerabzug der deutschen Werbungskosten, aber ist nicht so umfassend wie in Deutschland.

Wann kann IRPEF sinnvoll sein?

Wenn Sie eine sanierungs-/ renovierungsbedürftige Immobilie erwerben und diese Arbeiten selbst durchführen (lassen). Sprich Sie besonders hohe Kosten für die Herrichtung der Ferienwohnung haben, kann die IRPEF attraktiver sein. Ein späterer Wechsel von der IRPEF zur Cedolare Secca ist möglich, unter Einhaltung bestimmter Fristen und Vorgaben

👉 Wichtig:

Die IRPEF ist deutlich komplexer und erfordert meist einen Steuerberater.

Wie funktioniert es in der Praxis?

Buchungsplattformen wie Airbnb und Booking.com sind gesetzlich dazu verpflichtet Pauschal 21% an das Finanzamt abzuführen. Das heißt, die Buchungsportale erhalten diese Gebühr zusammen mit deren Kommission direkt ein und zahlen Ihnen dann nur den Nettobetrag aus.
Trotzdem, sind Sie zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet.

Die 21% müssen von den Portalen abgeführt werden, egal für welches Modell Sie sich entscheiden und wie hoch Ihre Kosten waren. Letztlich werden die gezahlten Steuern im Rahmen der Steuererklärung dann konkretisiert und es kommt zur Steuernachzahlung/ Steuererstattung je nach den jeweiligen Umständen.

Zweite Wohnung: 26 % Steuer – was du wissen musst

Wenn du mehrere Ferienwohnungen in Italien besitzt, steigt die Steuerbelastung leicht an.

Ab der zweiten Wohnung gilt:

26 % Cedolare Secca
Für die 1. Wohnung bleibt die Cedolare Secca unverändert bei 21%. Die von den Buchungsportalen einzubehaltende Steuer beträgt immer 21%, sodass Sie im Rahmen Ihrer Steuererklärung 5% nachzahlen müssen. Es empfiehlt sich also, einen gewissen Betrag der Einnahmen im Laufe eines Jahres zurückzulegen.

Fazit:

• Erste Wohnung: 21 %

• Zweite Wohnung: 26 %

• IRPEF bleibt unverändert

Änderung ab 2026

Ab der 3. Wohnung: Gewerbe & Partita IVA Pflicht

Ein entscheidender Wendepunkt für Investoren:

Ab der dritten Ferienwohnung giltst du in Italien als Unternehmer.
Bisher gab es regionale Regelungen. Je nach Regione konnten zwei bis vier Wohnungen als Privat vermietet werden. Dies gilt nun seit Jahresbeginn 2026 italienweit nicht mehr.

Konsequenzen:

• Pflicht zur Partita IVA (Umsatzsteuernummer)

• Gewerbeanmeldung

• Buchhaltungspflicht

• ggf. Sozialabgaben

• andere steuerliche Behandlung

• Deutlich mehr Aufwand

Muss ich auch in Deutschland steuern zahlen für meine Ferienwohnung in Italien?

Zwischen Deutschland und Italien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Dies besagt, dass dort wo die Einnahmen entstehen, werden diese versteuert.

Haben Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland und sind somit steuerpflichtig in Deutschland, müssten Sie ohne Doppelbesteuerungsabkommen die Einnahmen aus Italien auch in Deutschland versteuern. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens gilt mit der Steuerzahlung in Italien die Steuerpflicht in Deutschland für diese Objekte als erledigt.

Sie haben weitere Fragen zur Besteuerung Ihrer Einnahmen oder zu einem anderen Thema?

Kontaktieren Sie uns unverbindlich und wir helfen Ihnen gerne auf dem Weg zu Ihrer Traumwohnung in Italien.

Wussten Sie, dass Sie als Deutsche(r), der nach Italien auswandert von erheblichen Steuervergünstigungen profitieren kann?